Täytät yhden hakemuksen, ja yli 20 pankkia ja luotonantajaa voi tehdä sinulle tarjouksen. Vertaat niitä rinnakkain ja päätät itse.
Asuntolainaa haetaan yleensä korolla ja kuukausierällä, mutta neuvottelu venyy tai kaatuu useimmin aivan toiseen asiaan: vakuuteen. Vakuus ratkaisee, kuinka suuren lainan pankki voi myöntää, ja se vaikuttaa usein myös marginaaliin. Tässä katsauksessa käydään läpi, miten vakuusarvo lasketaan, mitä lainakatto rajaa, milloin valtiontakaus täydentää puuttuvaa osaa ja mitä henkilötakaaja todella lupaa.
Vakuus on pankin turva sitä tilannetta varten, jossa laina jää maksamatta. Asuntolainassa ensisijainen vakuus on ostettava asunto itse: asunto-osakkeen osakekirja tai kiinteistön panttikirja pantataan pankille. Jos laina ei hoidu maksuohjelman mukaan eikä järjestelyyn löydy ratkaisua, pankki voi viime kädessä realisoida vakuuden ja kattaa saatavansa myyntihinnasta.
Vakuuden olemassaolo on myös hinnoittelutekijä. Vakuudellinen asuntolaina on pankille selvästi pienempi riski kuin vakuudeton kulutusluotto, ja se näkyy suoraan hinnassa: vakuudettomien luottojen korot liikkuvat Suomessa tyypillisesti useita prosenttiyksikköjä asuntolainojen yläpuolella. Vakuuden parantaminen on siis yksi niistä harvoista asioista, joilla hakija voi aidosti vaikuttaa oman tarjouksensa hintaan.
Pankki ei laske asunnon koko kauppahintaa vakuudeksi. Käytännössä vakuusarvoksi hyväksytään tyypillisesti noin 70–75 prosenttia asunnon käyvästä arvosta. Loppuosa on puskuri hintariskille: jos asuntojen hinnat laskevat ja vakuus pitäisi realisoida laskevassa markkinassa, pankin saatava on silti katettu.
Vakuusarvoprosentti ei ole kaikille kohteille sama. Arvostus on varovaisempi, kun kohde on:
Tästä syntyy tavallisin yllätys lainaneuvottelussa: 200 000 euron asunto ei kanna 200 000 euron lainaa. Puuttuva osa katetaan omalla rahalla, lisävakuudella tai takauksella. Lisävakuudeksi kelpaa yleensä toisen omistetun asunnon vapaa vakuusarvo, pankkitalletus tai jossain tapauksessa arvopaperisalkku.
Vakuusarvon rinnalla vaikuttaa viranomaisrajoite. Finanssivalvonnan asettama enimmäisluototussuhde, arkikielessä lainakatto, rajaa lainan osuutta vakuuksien käyvästä arvosta. Ensiasunnon ostajalla raja on muita väljempi ja muissa asuntokaupoissa tiukempi, eli omaa rahaa tai muuta vakuutta tarvitaan käytännössä aina jonkin verran.
Olennaista on, että lainakatto lasketaan kaikista vakuuksista, ei pelkästään ostettavasta asunnosta. Siksi talletus tai toisen asunnon vapaa vakuusarvo voi nostaa myönnettävää summaa. Käytännön järjestys kannattaa pitää mielessä: ensin selvitetään vakuudet, sitten lasketaan maksukyky, ja vasta sen jälkeen kilpailutetaan hinta. Väärässä järjestyksessä tehty haku johtaa helposti tarjouksiin, jotka eivät ole keskenään vertailukelpoisia.
Omistusasuntolainan valtiontakaus on valtion maksullinen takaus, joka kattaa osan lainasta. Takaus on enintään noin viidennes lainan määrästä ja sillä on myös euromääräinen yläraja. Takauksesta peritään kertaluonteinen takausmaksu, joka on muutaman prosentin suuruinen osuus takausosuudesta. Takaus ei siis ole ilmainen eikä se korvaa omaa rahaa kokonaan, mutta se voi poistaa tarpeen pyytää sukulaista takaajaksi.
ASP-säästäjällä järjestelmä on selvästi edullisempi. ASP-lainaan liittyy valtion korkotuki ja huomattavasti laajempi valtiontakaus, josta ei peritä erillistä takausmaksua. Jos ensiasunnon osto on edessä vuoden tai parin päässä, ASP-tilin avaaminen on käytännössä lähes aina kannattavampi liike kuin saman summan pitäminen tavallisella käyttötilillä.
Sukulaistakaus on yleinen tapa täydentää puuttuvaa vakuutta, ja se on samalla se kohta, jossa riski siirtyy perheen sisälle. Takaaja vastaa lainasta omalla varallisuudellaan, ja jos takaus on annettu ilman rajausta, vastuu voi kattaa koko jäljellä olevan lainan korkoineen ja kuluineen.
Takaussopimukseen kannattaa pyytää kolme kirjausta: euromääräinen yläraja, rajaus nimenomaan tähän lainaan eikä yleistakauksena kaikkeen tulevaan velkaan, ja ehto siitä, että takaus päättyy, kun lainan määrä laskee riittävästi vakuusarvon alle. Viimeinen kohta jää useimmin pyytämättä, vaikka se on aivan tavallinen järjestely: kun lainaa on lyhennetty tarpeeksi, asunto yksin riittää vakuudeksi eikä takaajaa enää tarvita. Vapauttaminen pitää yleensä pyytää itse, sillä pankki ei tee sitä automaattisesti.
Takaajalla on myös oikeus tietoon. Pankin on kerrottava takaajalle vastuun sisällöstä ja laajuudesta ennen allekirjoitusta, ja takaajalla on oikeus saada tietoa lainan tilanteesta myös sopimuksen aikana. Jos nämä asiat käydään läpi vasta siinä vaiheessa, kun maksut ovat myöhässä, tilanne on jo tarpeettoman vaikea kaikille osapuolille.
Vakuuskysymys ei pääty ensimmäiseen kauppaan. Asunnonvaihdossa tilanne on tyypillisesti se, että uusi asunto ostetaan ennen kuin vanha on myyty, ja pankki rahoittaa välivaiheen niin kutsutulla siltarahoituksella. Sen vakuutena on molempien asuntojen vakuusarvo yhdessä, ja juuri siksi vaihtoa kannattaa valmistella vakuuslaskelmalla eikä pelkällä hinta-arviolla. Jos vanhan asunnon myynti venyy odotettua pidemmäksi, kahden lainan korkokulut juoksevat päällekkäin.
Remonttirahoituksessa vakuus toimii toiseen suuntaan. Peruskorjaus nostaa yleensä asunnon arvoa, mutta pankki arvostaa vakuuden pääsääntöisesti kohteen nykyiseen kuntoon, ei remontin jälkeiseen tavoitetilaan. Tämä tarkoittaa, että suuri korjaushanke rahoitetaan usein aluksi joustavammalla luotolla ja vasta valmistumisen jälkeen voidaan neuvotella vakuusarvon uudelleenarvioinnista ja lainan yhdistämisestä asuntolainaan. Taloyhtiön osuus remontista eli yhtiölainaosuus on hyvä muistaa laskelmissa: se vaikuttaa asunnon todelliseen hintaan ja sitä kautta myös siihen, paljonko vakuusarvoa jää vapaaksi.
Vakuus on asuntolainan hiljainen muuttuja: se ei näy markkinoinnissa, mutta se määrää lainan ylärajan ja vaikuttaa hintaan. Kolme asiaa kannattaa selvittää ennen tarjouspyyntöjä: paljonko ostettavasta kohteesta hyväksytään vakuudeksi, mikä osa katetaan omalla rahalla, ja tarvitaanko valtiontakausta tai henkilötakausta – ja jos tarvitaan, millä rajauksilla.
Vakuusarvon arvio ja takausehdot vaihtelevat pankista toiseen, joten sama kohde voi tuottaa eri suuruisen lainan eri luotonantajilta. Kannattaa siis pyytää tarjoukset useammasta pankista ja verrata niitä rinnakkain: asuntolainan kilpailutus vaatii vain vähän aikaa, ja erot kokonaiskustannuksessa ovat pitkässä lainassa merkittäviä. Laina kannattaa aina mitoittaa niin, että kuukausierä on hoidettavissa myös silloin, jos korot nousevat nykytasolta.