Täytät yhden hakemuksen, ja yli 20 pankkia ja luotonantajaa voi tehdä sinulle tarjouksen. Vertaat niitä rinnakkain ja päätät itse.
Asuntolainaa kilpailutettaessa huomio menee melkein aina korkomarginaaliin. Lyhennystapa jää sivulauseeseen, vaikka se ratkaisee kolme asiaa: kuukausierän suuruuden, sen mitä erälle tapahtuu kun korko muuttuu, ja lopulta maksettavan koron kokonaismäärän. Suomalaispankeissa vaihtoehtoja on kolme, ja ero niiden välillä on samalla lainasummalla kymmeniä tuhansia euroja.
Annuiteetissa kuukausierä pysyy samana niin kauan kuin korko pysyy samana. Kun korko muuttuu, pankki laskee erän uudelleen ja laina-aika pysyy sovitussa. Erän sisällä lyhennyksen osuus kasvaa ja koron osuus pienenee vuosi vuodelta.
Tasaerässä kuukausierä on lukittu euromääräisenä. Koron noustessa erä ei kasva, vaan laina-aika venyy — ja päinvastoin koron laskiessa laina lyhenee nopeammin. Riski ei katoa, se vain siirtyy kuukausibudjetista aikatauluun.
Tasalyhennyksessä lyhennysosa on joka kuukausi sama euromäärä ja korko maksetaan sen päälle. Ensimmäiset erät ovat selvästi suurimmat ja erä pienenee tasaisesti koko laina-ajan. Velkapääoma kutistuu alusta asti nopeimmin, joten korkoa ehtii kertyä vähiten.
Alla sama laina kolmella tavalla oletuksella, että korko pysyisi koko ajan neljässä prosentissa. Luvut on pyöristetty ja ne kuvaavat suuruusluokkaa, eivät minkään yksittäisen pankin tarjousta.
Tasalyhennys jättää siis koko laina-ajalla noin 17 000 euroa enemmän rahaa taskuun. Hinta maksetaan kassavirrassa: ensimmäiset vuodet ovat lähes 280 euroa kuukaudessa kalliimpia. Sen verran pelivaraa pitää olla myös silloin, kun kotitalouteen osuu muita menoja.
Ero kärjistyy vasta kun viitekorko liikkuu. Oletetaan, että korko nousisi neljästä prosentista viiteen heti laina-ajan alussa:
Tasaerän joustossa on lisäksi katto, joka yllättää. Pankit eivät venytä laina-aikaa rajattomasti, ja kun sovittu enimmäisaika tulee vastaan, erä nousee siitä huolimatta. Tasaerä ei siis poista koronnousua, se lykkää sitä.
Lyhennystapa vaikuttaa kokonaiskorkoon, mutta laina-aika vaikuttaa siihen vielä voimakkaammin. Sama 200 000 euron annuiteettilaina neljän prosentin korolla kolmella eri laina-ajalla:
Viisi vuotta lisää laina-aikaa keventää kuukausierää runsaalla sadalla eurolla, mutta maksaa noin 26 000 euroa korkoa. Toisin päin luettuna jokainen kuukausierään lisätty euro palautuu moninkertaisena, jos sillä saa laina-aikaa lyhyemmäksi. Pitkä laina-aika kannattaa siis ottaa tietoisena valintana kassavirran vuoksi — ei siksi, että pankin tarjouksessa luki oletuksena 30 vuotta.
Nimikkeet vaihtelevat pankeittain, ja se sekoittaa vertailua. Osa luotonantajista kutsuu annuiteettia tasaeräksi, koska erä pysyy samana korkojakson sisällä. Tarjousta lukiessa kannattaa kysyä yksi olennainen kysymys: kun korko muuttuu, muuttuuko erä vai laina-aika? Vastaus kertoo lyhennystavan riippumatta siitä, millä nimellä sitä myydään.
Sama logiikka toistuu pienemmissä luotoissa. Kulutusluotossa laina-ajat ovat lyhyempiä, joten lyhennystavan vaikutus euroissa jää pienemmäksi — mutta korkeampi korkotaso tekee nopeasta lyhentämisestä suhteellisesti vieläkin kannattavampaa.
Lyhennysvapaa kuukausi ei ole ilmainen tauko. Kuuden kuukauden lyhennysvapaa 200 000 euron lainassa neljän prosentin korolla kasvattaa kokonaiskorkoa karkeasti 4 000 euroa, koska velkapääoma ei pienene lainkaan sinä aikana ja koko maksuaikataulu siirtyy eteenpäin. Tilapäisessä maksuvaikeudessa se on hyvä työkalu, mutta remontin rahoitusmuodoksi se on kallis.
Lyhennystavan voi yleensä vaihtaa kesken laina-ajan. Useimmat pankit veloittavat siitä hinnastonsa mukaisen käsittelymaksun, joka on tyypillisesti muutamia kymmeniä euroja — eli murto-osa siitä säästöstä, jonka vaihto tasalyhennykseen voi tuoda. Vaihto vaatii kuitenkin uuden maksukyvyn arvioinnin, jos kuukausierä kasvaa.
Lyhennystapa on korkomarginaalin jälkeen toiseksi suurin yksittäinen tekijä asuntolainan hinnassa, ja toisin kuin marginaalista, siitä ei tarvitse neuvotella kenenkään kanssa — sen valitsee itse. Tasalyhennys on halvin, annuiteetti ennustettavin ja tasaerä joustavin kuukausibudjetin kannalta.
Lyhennystapa kannattaa lyödä lukkoon vasta sen jälkeen, kun asuntolainatarjoukset on pyydetty useammasta pankista samoilla ehdoilla. Pyydä jokaiselta tarjoukselta kuukausierä ja takaisin maksettava kokonaismäärä kaikilla kolmella lyhennystavalla — se yksi kysymys tekee tarjouksista aidosti vertailukelpoisia.
Edustava esimerkki: 200 000 euron asuntolaina, laina-aika 25 vuotta, vaihtuva korko yhteensä 2,8 % (viitekorko ja marginaali yhteenlaskettuna), järjestelypalkkio 500 euroa ja tilinhoitomaksu 2,50 euroa kuukaudessa. Todellinen vuosikorko on tällöin noin 2,9 %, kuukausierä noin 928 euroa ja takaisin maksettava kokonaismäärä noin 279 600 euroa. Esimerkki on laskettu annuiteettilyhennyksellä ja oletuksella, että korko pysyy muuttumattomana koko laina-ajan; vaihtuvakorkoisessa lainassa erä muuttuu viitekoron mukana. Lainasampo vertailee luotonantajien tarjouksia eikä myönnä luottoa itse, ja lopulliset ehdot määräytyvät luotonantajan luottopäätöksessä.