Täytät yhden hakemuksen, ja yli 20 pankkia ja luotonantajaa voi tehdä sinulle tarjouksen. Vertaat niitä rinnakkain ja päätät itse.
Ensiasunnon ostaminen alkaa harvoin laskelmasta. Se alkaa siitä, että selaat iltaisin asuntoilmoituksia vähän liian pitkään ja huomaat laskevasi, mahtuisiko se keittiönpöytä tuohon nurkkaan. Sitten tulee se hetki, kun pankin verkkosivulla on kenttä otsikolla omarahoitusosuus — ja koko unelma muuttuu yhtäkkiä matematiikaksi.
Hyvä uutinen on, että matematiikka on helpompaa kuin miltä se näyttää. Huono uutinen on, että useimmat ensiasunnon ostajat laskevat vain kauppahinnan ja lainanlyhennyksen, ja yllättyvät kaikesta muusta. Käydään siis läpi se kokonaisuus, jonka moni huomaa vasta kun avaimet ovat jo kädessä.
Pankki ei rahoita koko kauppahintaa. Finanssivalvonnan lainakatto rajaa asuntolainan osuuden vakuuksien arvosta, ja ensiasunnon ostajalle raja on hieman löysempi kuin muille — mutta omaa rahaa tarvitaan silti. Käytännössä se tarkoittaa, että osa kauppahinnasta pitää olla säästössä ennen kuin kauppakirjaa edes aletaan kirjoittaa.
Jos olet nuori ja asunnon osto on vielä vuoden tai kahden päässä, ASP-tili on edelleen se yksi työkalu, jota kannattaa katsoa ensimmäisenä. Siinä yhdistyvät verovapaa korko, lisäkorko säästöajalta, valtiontakaus ja korkotuki. Ikärajat ja ehdot on muutettu viime vuosina useamman kerran, joten älä luota vanhaan kuulopuheeseen vaan kysy omasta pankista, mitä ne juuri nyt ovat.
Jos aikataulu on tiukempi, säästöjen kokoaminen kannattaa tehdä näkyväksi: oma tili, automaattinen siirto palkkapäivänä ja selkeä euromääräinen tavoite. Palkkapäivänä siirretty raha katoaa huomaamatta — kuun lopussa siirretty raha ei koskaan lähde.
Kauppahinta on vain yksi rivi. Asunto-osakkeen kaupassa maksetaan varainsiirtovero, joka on tällä hetkellä 1,5 prosenttia kauppahinnasta — ja ensiasunnon ostajan vanha verovapaus poistui vuoden 2024 alussa, joten sitä ei kannata laskea mukaan, vaikka vanhemmat sen muistaisivat. Kiinteistökaupassa prosentti on korkeampi.
Sen lisäksi tulevat lainan järjestelypalkkio, mahdollinen kuntotarkastus, asunnon isännöitsijäntodistus, kotivakuutus heti omistuksen alusta sekä muutto itse. Muuttoauto, pakkausmateriaalit, uudet verhot, lamput ja se yksi hylly, jota ei vanhassa kodissa tarvinnut — nämä ovat pieniä summia yksitellen ja yllättävän suuri summa yhdessä.
Käytännön nyrkkisääntö: varaa kaupan ulkopuolisiin kuluihin oma erillinen summa, jota et laske omarahoitusosuuteen. Jos se jää käyttämättä, hyvä. Jos ei jää, et joudu rahoittamaan jääkaappia luottokortilla ensimmäisenä kuukautena.
Yksi kuluerä jää lisäksi melkein aina pimentoon: päällekkäiset asumiskulut. Vuokrasopimuksen irtisanomisaika on tyypillisesti kuukausi, ja uuden asunnon hallinta alkaa harvoin täsmälleen samana päivänä. Yhden kuukauden tuplavuokra tai tuplavastike on normaali tilanne eikä merkki siitä, että olisit laskenut väärin — mutta se kannattaa kirjoittaa laskelmaan näkyviin eikä toivoa, että aikataulut osuvat.
Moni ensiasunnon ostaja kokee saman: muutto menee hyvin, ja sitten kolmantena kuukautena tulee kerralla kotivakuutuksen laskutusjakso, sähkön tasauslasku ja huomio siitä, että pesukone on vanhempi kuin luulit. Juuri siihen rakoon se puskuri on olemassa.
Jos puskuria ei ole ja jotain pakollista pitää hankkia heti, kannattaa katsoa rahoitusvaihtoehdot rauhassa eikä kaupan kassalla tarjottua osamaksua. Kun olet kertaalleen kilpailuttanut lainan, tiedät myös millä ehdoilla pienempi rahoitus sinulle oikeasti kannattaa — ja mikä on pelkkää kallista nopeutta.
Kannattaa myös sopia itsensä kanssa yksi asia heti alussa: mikä on se summa, jolla remontti tai hankinta tehdään säästöistä, ja mikä on se raja, jonka jälkeen hanke siirtyy seuraavaan vuoteen. Ilman tuota rajaa ensimmäinen vuosi omassa kodissa venyy helposti jatkuvaksi pieneksi rahoittamiseksi, jossa jokainen yksittäinen osto tuntuu perustellulta.
Toinen neuvo, jota kuulee harvoin: älä sisusta kaikkea ensimmäisenä syksynä. Asu asunnossa ensin. Huomaat kolmessa kuukaudessa, missä valoa tarvitaan ja mihin se sohva oikeasti mahtuu, ja säästät sen rahan, joka olisi mennyt väärin ostettuihin ratkaisuihin.
Ensiasunto ei ole koe, jossa voi saada täydet pisteet. Se on ensimmäinen oma paikka, jossa saa tehdä virheitä ja oppia, miten oma talous käyttäytyy, kun asunto on oma. Kun omarahoitus, kaupan kulut ja puskuri on laskettu kerran kunnolla etukäteen, loppu on pääosin muuttolaatikoiden kantamista — ja se osa on helpompi kuin mikään excel.